O Imposto de Renda sobre o ganho de capital na alienação de bens imóveis

Por consequência dessa valorização no mercado imobiliário, houve um crescente aumento no número de transações envolvendo pessoas físicas


Por: Igor de Oliveira Zibetti, advogado e sócio de Moncks, Zibetti & Cagol Advocacia

Em virtude do aquecimento da economia nos últimos anos, notório foi a valorização imobiliária em nosso país. Por consequência dessa valorização no mercado imobiliário, houve um crescente aumento no número de transações envolvendo pessoas físicas. Em consequência disso, a tributação do ganho de capital auferido pelas pessoas físicas, nas referidas alienações imobiliárias, passou a atingir um maior número de contribuintes, bem como a incidir sobre bases também mais elevadas.

Ao vender um imóvel com lucro é preciso pagar o imposto de renda no patamar de 15% sobre o chamado ganho de capital, a diferença entre o custo de compra e o valor recebido na venda. Ou seja, se você teve uma despesa de R$ 100 mil para comprar um imóvel, sendo que após recebeu R$ 300 mil ao vendê-lo, o seu ganho de capital foi de R$ 200 mil. Dessa forma, o imposto de renda devido, portanto, será de R$ 30 mil.

Entretanto, o que muitas pessoas não sabem é a possibilidade de não arcar com tal custo tributário, em face das isenções legais previstas. Um exemplo claro é o caso dos contribuintes que venderam seu único imóvel por um valor inferior a R$ 440 mil, os quais estão isentos do pagamento de imposto sobre o ganho de capital desde que não tenham efetuado, nos cinco anos anteriores, alienação de outro imóvel a qualquer título, tributada ou não. Também estão isentos do pagamento de imposto sobre ganho de capital a venda dos imóveis que foram adquiridos até o ano de 1969, como também o ganho de capital auferido nos casos de permuta de unidades imobiliárias em que não é feito pagamento de diferença em dinheiro.

Há, também, a isenção trazida pela denominada ?MP do Bem?, do ano de 2005, incidindo sobre ganho de capital auferido na alienação de imóveis residenciais, desde que o contribuinte aplique o produto da venda na aquisição de outro imóvel residencial (artigo 39 da lei federal 11.196/2005). Para isso, o alienante deve aplicar o produto da venda na aquisição de outro imóvel residencial no prazo de 180 dias, sendo que este benefício somente poderá ser usufruído uma vez a cada cinco anos.

Por último, porém não menos importante, é o chamado ?fator redutor?, o qual passou a ser aplicado também sobre imóveis mais novos. Pela denominada ?MP do Bem?, o fator aplicado será de 0,35% ao mês ou percentual de 4,20% ao ano, em que o bem permaneceu sob propriedade do vendedor, limitado, todavia, ao mês de janeiro de 1996. Cabe frisar, ainda, que o valor de aquisição do imóvel não se limita ao valor constante na escritura, pode-se ainda acrescentar a quantia gasta com a corretagem (caso esta tenha sido pago pelo adquirente) com os juros e encargos de um eventual financiamento, e, ainda, com o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), como também é possível somar ao custo de aquisição todas as reformas, benfeitorias e ampliações feitas no referido imóvel.

Como se pode perceber, o assunto em questão é um tema bem complexo e cada caso requer atenção especial para a sua situação.